Le contrat de bail d'habitation est un document contractuel dont la substance est strictement encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et son décret d'application n° 2015-587 du 29 mai 2015. Douze mentions au minimum doivent y figurer pour rendre le contrat pleinement opposable. Une omission n'annule pas le contrat, mais elle peut empêcher le bailleur de se prévaloir de certaines clauses, notamment la révision annuelle du loyer.
Ce guide passe en revue chaque mention imposée, avec la justification légale et les sanctions concrètes d'une omission.
1. Identité des parties
Le contrat doit identifier précisément le bailleur (nom ou raison sociale, domicile ou siège social) et le locataire (nom, prénoms). Pour une location conjointe ou entre co-titulaires (couple non marié, colocataires), chaque signataire doit apparaître. L'article 3 du décret 2015-587 précise également que le mandataire éventuel du bailleur (agence, cabinet) doit être identifié avec ses coordonnées et son numéro de carte professionnelle.
2. Date de prise d'effet et durée
Le contrat mentionne obligatoirement la date d'entrée dans les lieux et la durée du bail. La durée dépend du type de contrat :
- 3 ans pour un bail vide entre particuliers, ou 6 ans si le bailleur est une SCI soumise à l'IS
- 1 an pour un meublé classique
- 9 mois pour un meublé étudiant (non renouvelable)
- 1 à 10 mois pour un bail mobilité
3. Consistance du logement
Description précise du bien : adresse complète (voie, numéro, étage, porte), typologie (T1, T2, etc.), surface habitable en mètres carrés au sens de la loi Boutin (art. R. 111-2 du CCH). L'annexe n° 4 du décret 2015-587 impose également de mentionner l'année de construction, la nature du logement (individuel/collectif) et la période de construction.
4. Destination des locaux
Précision impérative : le logement est loué à usage d'habitation principale, ou à usage mixte (habitation + activité professionnelle sans clientèle sur place). Cette mention conditionne le régime juridique applicable : un contrat mentionnant « à usage d'habitation secondaire » sort du champ de la loi 89-462 et relève du droit commun (Code civil).
5. Loyer et modalités de paiement
Le montant du loyer hors charges doit apparaître clairement, séparé des provisions pour charges le cas échéant. Le contrat précise :
- Le mode de paiement (virement, chèque, prélèvement)
- La périodicité (mensuelle par principe, sauf accord contraire)
- La date d'exigibilité (souvent le 1er ou le 5 du mois)
- Le lieu de paiement (par défaut, le domicile du bailleur)
6. Encadrement du loyer (zones tendues)
Dans les 24 communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier, Lyon, etc.), le contrat doit mentionner :
- Le loyer de référence et le loyer de référence majoré fixés par arrêté préfectoral
- Le loyer du précédent locataire (art. 17-2 loi 89-462)
- Le complément de loyer éventuellement appliqué, justifié par des caractéristiques du logement
7. Clause de révision et indice de référence (IRL)
Pour pouvoir réviser le loyer chaque année, le contrat doit contenir une clause d'indexation qui vise l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le trimestre de référence doit être mentionné (par ex. IRL du 3e trimestre 2025, valeur 146,34). Sans cette clause, aucune révision n'est possible pendant toute la durée du bail.
8. Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie doit être mentionné et respecter les plafonds légaux : 1 mois de loyer HC pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. Pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie n'est autorisé (art. 25-14 loi 89-462).
9. Charges récupérables
Le contrat précise le mode de calcul des charges (au forfait ou aux frais réels avec régularisation annuelle). La liste des charges récupérables sur le locataire est strictement encadrée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (chauffage collectif, eau froide, entretien parties communes, ordures ménagères, etc.). Toute charge hors de cette liste ne peut être facturée.
10. Équipements et honoraires de mise en location
Pour un meublé, la liste d'équipements imposés par le décret n° 2015-981 doit être annexée : lit, table, chaises, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle en nombre suffisant, luminaires, matériel d'entretien.
Si un professionnel est intervenu pour la mise en location, le contrat mentionne les honoraires que le locataire aura à supporter (art. 5 loi 89-462), plafonnés à un montant par mètre carré fixé par décret selon la zone.
11. Annexes obligatoires
Au-delà du corps du contrat, plusieurs annexes sont imposées à peine d'inopposabilité :
- Notice d'information sur les droits et obligations des parties
- État des lieux d'entrée contradictoire et signé (art. 3-2)
- Dossier de diagnostic technique (DPE, ERP, plomb, amiante, gaz, électricité selon éligibilité)
- Attestation d'assurance habitation du locataire
- Copie du règlement de copropriété pour les parties concernant le logement
12. Clause résolutoire
Bien que facultative, la clause résolutoire est indispensable en pratique : elle permet la résiliation automatique du bail en cas d'impayé, sans passer par une procédure longue. Elle doit viser les manquements suivants au minimum : non-paiement du loyer et des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles de voisinage caractérisés.
Le déclenchement de la clause suppose un commandement de payer resté sans effet 6 semaines, notifié par huissier de justice.
Tableau récapitulatif des mentions
| # | Mention | Article de loi |
|---|---|---|
| 1 | Identité des parties | Décret 2015-587 art. 3 |
| 2 | Date d'effet et durée | Loi 89-462 art. 3 |
| 3 | Consistance et surface | Loi Boutin (art. R. 111-2 CCH) |
| 4 | Destination | Loi 89-462 art. 3 |
| 5 | Loyer et modalités | Loi 89-462 art. 3 |
| 6 | Encadrement (zones tendues) | Loi 89-462 art. 17-2 |
| 7 | Révision et IRL | Loi 89-462 art. 17-1 |
| 8 | Dépôt de garantie | Loi 89-462 art. 22 |
| 9 | Charges récupérables | Décret 87-713 |
| 10 | Équipements meublés | Décret 2015-981 |
| 11 | Annexes (DPE, EDL, notice) | Loi 89-462 art. 3-2 et 3-3 |
| 12 | Clause résolutoire | Loi 89-462 art. 24 (facultative mais recommandée) |
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Références réglementaires
Cet article s'appuie exclusivement sur les textes en vigueur publiés par l'administration française. Aucune interprétation ne se substitue à la lecture directe des sources ci-dessous.
- [Loi]Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (Légifrance)
- [Décret]Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats type de location de logement (Légifrance)
- [Décret]Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (Légifrance)
- [Décret]Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 — liste des meubles minimum (Légifrance)
- [Décret]Décret n° 2022-1041 du 20 juillet 2022 relatif au gel des loyers des logements F/G (Légifrance)
- [Code]Article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation — surface habitable loi Boutin (Légifrance)
- [Service-public]Encadrement des loyers dans les zones tendues (Service-public.fr)
- [Service-public]Diagnostics obligatoires en cas de location (Service-public.fr)
En cas de divergence entre le présent article et la source officielle, la source fait foi. Article rédigé par le cabinet VN Conseil, mis à jour à sa date de publication.